Rakennushankkeen ympäristösertifiointi tulee esiin yhä useammin, kun tilaaja on kunta, sijoittaja tai yritys, jolla on vastuullisuustavoitteita. Moni kuitenkin kysyy suunnittelun alussa, mitä BREEAM, LEED ja Joutsenmerkki oikeasti tarkoittavat ja kannattaako niihin lähteä. Tämä artikkeli selittää, miten järjestelmät eroavat, mitä sertifiointi maksaa ja vaatii suunnittelulta ja milloin siitä ei ole hyötyä.
Hyöty on selvä: kun tiedät jo hankesuunnitteluvaiheessa, mitä tavoittelet, vältät kalliit muutokset pääpiirustuksiin ja dokumentointiin jälkikäteen.
Mitä ympäristösertifiointi käytännössä mittaa
Ympäristösertifikaatti on kolmannen osapuolen arvio siitä, miten rakennus täyttää ennalta määritellyt kriteerit. Kriteerit koskevat energiaa, vettä, materiaaleja, sisäilmaa, sijaintia, jätehuoltoa ja rakennustyömaan käytäntöjä. Mukana on myös hankkeen johtaminen.
Suurin osa järjestelmistä on pisteytysjärjestelmiä. Hanke kerää pisteitä eri osa-alueilta, ja pisteiden kokonaismäärä ratkaisee luokituksen. Joutsenmerkki toimii toisin, ja tähän eroon palataan alla.
BREEAM, LEED ja Joutsenmerkki – erot rinnakkain
BREEAM on brittiläisen BRE:n kehittämä järjestelmä. Suomessa se on yleisin toimisto-, liike- ja logistiikkarakennuksissa. Luokat ovat Pass, Good, Very Good, Excellent ja Outstanding. Arvioinnin tekee lisensoitu BREEAM-arvioija, ja käytössä olevia rakennuksia varten on oma BREEAM In-Use -versio. Pääkaupunkiseudun toimistokiinteistöissä Very Good tai Excellent on monen kansainvälisen sijoittajan vähimmäisvaatimus.
LEED tulee Yhdysvalloista, ja sitä ylläpitää U.S. Green Building Council. Luokitukset ovat Certified, Silver, Gold ja Platinum. Suomessa LEEDiä näkee erityisesti hankkeissa, joissa vuokralainen tai omistaja on amerikkalaistaustainen konserni ja sertifikaatin pitää olla yhtenäinen kaikissa maissa. Järjestelmä viittaa paljon amerikkalaisiin standardeihin (esim. ASHRAE), joten energiasuunnittelija joutuu tekemään tulkintatyötä suomalaisiin määräyksiin nähden.
Joutsenmerkki on pohjoismainen ympäristömerkki, jota Suomessa hallinnoi Ympäristömerkintä Suomi Oy. Se ei pisteytä vaan asettaa pakollisia vaatimuksia, joiden kaikkien on täytyttävä. Lisäksi on joitakin pisteytettäviä kohtia. Joutsenmerkki sopii asuinrakennuksille, kuten omakotitaloille, rivitaloille ja kerrostaloille, sekä esimerkiksi päiväkodeille ja kouluille. Siinä painottuvat kemikaalit ja rakennustuotteiden sisältö, mikä tekee siitä sisäilman kannalta tiukan.
Kotimainen vaihtoehto on Rakennustiedon RTS-ympäristöluokitus, joka on rakennettu suomalaisten määräysten ja käytäntöjen pohjalta. Sitä kannattaa harkita etenkin kunnallisissa ja asuntohankkeissa.
Myytti: sertifioitu rakennus on aina energiatehokas
Tämä on yleisin väärinkäsitys. BREEAMissa ja LEEDissä energia on vain yksi osa-alue. Hanke voi saavuttaa hyvän luokan keräämällä pisteitä esimerkiksi joukkoliikenneyhteyksistä, polkupyöräpaikoista ja työmaan jätteiden lajittelusta, vaikka energiaratkaisu olisi vain määräysten minimitasoa.
Kokenut suunnittelija katsoo siksi sertifikaatin lisäksi myös energiatodistuksen E-lukua ja toteutunutta kulutusta. Kunnianhimoinen energiatavoite pitää kirjata erikseen hankesuunnitelmaan, eikä sitä kannata jättää luokituksen varaan.
Miten sertifiointi vaikuttaa arkkitehtisuunnitteluun
Sertifiointi ei ole erillinen lisäpalvelu, joka liimataan valmiiseen suunnitelmaan. Se ohjaa ratkaisuja jo luonnosvaiheessa: rakennuksen sijoittelua tontilla, päivänvaloa, materiaalivalintoja, polkupyöräpaikkoja, viherkattoja ja hulevesien hallintaa.
Esimerkkinä 4 000 m² toimistorakennus Tampereella, jonka sijoittaja vaatii BREEAM Excellent -tasoa. Jos tavoite on tiedossa jo tilaohjelmaa laadittaessa, pääsuunnittelija voi sovittaa sen tontin käyttöön ja julkisivuratkaisuihin. Jos tavoite tulee vasta työpiirustusvaiheessa, osa pisteistä on jo menetetty. Tällaisia ovat esimerkiksi päivänvalosimulaatioihin ja ekologiaselvitykseen perustuvat pisteet, joiden selvitysten olisi pitänyt valmistua tiettyyn vaiheeseen mennessä.
Joutsenmerkityssä kerrostalossa painopiste on toisaalla. Jokaisesta rakennustuotteesta, kuten liimoista, tiivisteistä ja maaleista, tarvitaan hyväksyntä tai selvitys. Urakoitsijan hankintoja pitää valvoa koko työmaan ajan, ja dokumentointityö on huomattavaa.
Puurakentaminen hyötyy usein sertifioinnista. CLT- tai hirsirakenteiset koulut ja päiväkodit saavat hyvät lähtökohdat materiaalien ympäristövaikutuksia mittaavissa kohdissa, ja tämä tukee Suomen vahvaa puurakennusperinnettä.
Sertifioinnin kustannukset ja aikataulu
Kustannus koostuu kolmesta osasta: järjestelmän rekisteröinti- ja sertifiointimaksuista, arvioijan tai konsultin palkkiosta ja suunnittelijoiden lisätyöstä. Keskikokoisessa toimistohankkeessa BREEAM- tai LEED-prosessin kokonaiskulu on tyypillisesti kymmeniä tuhansia euroja. Lisäksi tulevat mahdolliset ratkaisut, joita ilman tavoitetaso ei täyty.
Arkkitehdin lisätyö on yleensä muutamia prosentteja suunnittelupalkkiosta, mutta se riippuu paljon tavoitetasosta. Sertifiointityö kannattaa erotella omaksi tehtäväkseen sopimukseen. Arkkitehdin palkkion muodostuminen määrittää sen, laskutetaanko lisätyö kiinteänä, tunteina vai prosentteina.
Aikataulun puolesta lopullinen sertifikaatti myönnetään vasta rakennuksen valmistuttua, usein 3-6 kuukauden kuluttua käyttöönotosta. Suunnitteluvaiheen esiarvio (design stage) valmistuu aikaisemmin, ja sitä käytetään usein rahoituksen ja vuokrasopimusten tueksi.
Milloin sertifiointi ei kannata
Tavallisessa 150-200 m² omakotitalossa BREEAM tai LEED on harvoin järkevä valinta. Hallinnollinen työ on suhteettoman suuri, eikä sertifikaatti juuri nosta jälleenmyyntiarvoa. Jos ympäristöasiat kiinnostavat, Joutsenmerkitty talotoimittaja tai hyvin suunniteltu energiaratkaisu antaa enemmän vastinetta rahalle.
Samoin peruskorjauksessa, jossa runko ja julkisivut säilyvät, uudisrakennuksille tarkoitetut kriteerit voivat olla vaikeasti saavutettavia. Silloin kannattaa selvittää korjausrakentamiseen tarkoitetut versiot tai keskittyä mitattaviin tavoitteisiin ilman sertifikaattia.
Huomaa myös, että 1.1.2025 voimaan tullut rakentamislaki vaatii useimmille uusille rakennuksille ilmastoselvityksen ja materiaaliselosteen. Osa siitä, mitä sertifikaatilla aiemmin osoitettiin, on nyt lakisääteistä. Lisäarvo pitää siis perustella entistä tarkemmin.
Yleisimmät virheet sertifiointihankkeessa
Samat ongelmat toistuvat hankkeesta toiseen:
– Tavoite päätetään vasta pääpiirustusvaiheessa, jolloin varhaisen vaiheen selvityksiin liittyvät pisteet menetetään.
– Sertifiointiin liittyvää dokumentointivastuuta ei ole kirjattu suunnittelu- ja urakkasopimuksiin, jolloin syntyy riitaa lisätöistä.
– Järjestelmä valitaan maineen perusteella eikä sen mukaan, mitä sijoittaja, vuokralainen tai rahoittaja todella vaatii.
– Urakoitsija vaihtaa työmaalla tuotteita vastaaviin, joilla ei ole vaadittuja selvityksiä. Tämä on Joutsenmerkki-hankkeissa erityisen kallista.
– Varaumia ei budjetoida, vaikka tavoitetason saavuttaminen vaatii usein lisäinvestointeja esimerkiksi talotekniikkaan.
Viimeiseen kohtaan auttaa realistinen hankkeen budjetti ja varautuminen yllätyksiin jo ennen suunnittelun käynnistymistä.
UKK
Mikä on ero BREEAMin ja LEEDin välillä?
Molemmat ovat pisteytykseen perustuvia kansainvälisiä järjestelmiä. BREEAM on Euroopassa ja Suomessa yleisempi, ja se sopii paremmin eurooppalaiseen standardiympäristöön. LEED valitaan yleensä silloin, kun omistaja tai vuokralainen haluaa saman sertifikaatin kaikkiin kansainvälisiin kiinteistöihinsä.
Voiko omakotitalon sertifioida Joutsenmerkillä?
Kyllä. Joutsenmerkki on myönnetty Suomessa myös pientaloille, ja osa talotoimittajista tarjoaa Joutsenmerkittyjä malleja. Yksittäisen arkkitehdin suunnitteleman talon sertifiointi on mahdollista, mutta tuotevalinnat ja dokumentointi vaativat sitoutumista koko rakennusvaiheen ajan.
Milloin sertifioinnista pitää päättää?
Mieluiten hankesuunnitteluvaiheessa ennen arkkitehdin luonnoksia. Silloin tavoite voidaan kirjata tilaohjelmaan, suunnittelusopimuksiin ja budjettiin, ja kaikki pisteytettävät selvitykset ehditään tehdä ajallaan.
Näin pääset alkuun
Aloita kysymällä, kuka sertifikaattia tarvitsee ja miksi. Sijoittajan vaatimus, kunnan strategia ja omat arvot johtavat eri järjestelmiin. Vertaa sen jälkeen, mitä tavoitetaso vaatii suunnittelulta, ja pyydä arkkitehtitoimistolta referenssejä vastaavista sertifioiduista hankkeista. Kokonaiskuvaa materiaaleista ja kestävästä rakentamisesta elinkaarinäkökulmasta kannattaa hahmottaa jo tässä vaiheessa.
Sertifiointikriteerit, rakentamislain vaatimukset ja kuntien tulkinnat muuttuvat, joten oman hankkeesi yksityiskohdista kannattaa aina keskustella pääsuunnittelijan, sertifiointikonsultin ja kunnan rakennusvalvonnan kanssa.