Rakennushankkeessa suunnitelmat muuttuvat lähes aina matkan varrella, ja juuri siksi suunnittelun lisätyöt ja niiden laskutus aiheuttavat enemmän erimielisyyksiä kuin mikään muu asia tilaajan ja arkkitehdin välillä. Tämä artikkeli on omakotitalon rakentajalle, taloyhtiön hallitukselle tai yrityksen hankevastaavalle, joka haluaa ymmärtää, milloin muutos on sopimukseen kuuluvaa työtä ja milloin siitä tulee erillinen lasku. Kun pelisäännöt ovat selvät etukäteen, vältät ikävät yllätykset loppulaskussa ja säilytät hyvät välit suunnittelijaan.
Mikä lasketaan suunnittelun lisätyöksi
Lisätyö on työtä, joka ei kuulu alkuperäisen suunnittelusopimuksen tehtäväsisältöön. Raja ei ole aina selvä. Siksi kokenut arkkitehti aloittaa aina samasta kohdasta: mitä sopimukseen on kirjattu tehtäväluettelona ja kuinka monta luonnoskierrosta siihen sisältyy.
Suomessa tehtäväsisältö kuvataan yleensä ARK 18 -tehtäväluettelon pohjalta, ja sopimusehtoina käytetään usein KSE 2013 -ehtoja (Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot). Ehtojen perusajatus on, että suunnittelijan tulee ilmoittaa tilaajalle lisä- tai muutostyöstä ja sen vaikutuksesta palkkioon ennen työn aloittamista. Jos ilmoitusta ei tehdä, suunnittelijan oikeus lisäpalkkioon voi heikentyä.
Tyypillisesti lisätyöksi katsotaan:
- tilaajan pyytämä muutos jo hyväksyttyihin luonnoksiin tai pääpiirustuksiin
- sovittua suurempi määrä vaihtoehtoisia luonnoksia
- rakennusvalvonnan vaatimuksesta johtuva uudelleensuunnittelu, kun syy on tilaajan lähtötiedoissa
- muutoslupa tai poikkeamishakemus, jota ei alun perin ennakoitu
- rakennusaikaiset muutokset, kuten materiaalin tai ikkunajaon vaihto työmaalla
Suunnittelijan oma virhe tai puutteellinen suunnitelma ei ole lisätyötä. Sen korjaaminen kuuluu sopimuksen piiriin ilman lisäkustannusta.
Ajoitus ratkaisee muutoksen hinnan
Sama muutos voi maksaa 200 € tai 4 000 €, riippuen siitä, missä vaiheessa se tehdään. Luonnosvaiheessa pohjaratkaisun kääntäminen on muutaman tunnin työ. Pääpiirustusten valmistuttua sama muutos koskee julkisivuja, leikkauksia, asemapiirrosta ja usein myös rakennesuunnittelijan ja LVI-suunnittelijan aineistoja.
Työpiirustusvaiheessa vaikutus moninkertaistuu. Jos rakennuslupa on jo myönnetty, muutos voi vaatia muutosluvan, jonka valmistelu ja lupamaksu tulevat suunnittelupalkkion päälle. Rakentamislaki, joka korvasi maankäyttö- ja rakennuslain rakentamista koskevat osat 1.1.2025 alkaen, ei poistanut tätä logiikkaa: luvan mukaisesta toteutuksesta poikkeaminen vaatii yhä rakennusvalvonnan hyväksynnän.
Käytännön esimerkki omakotitalohankkeesta
Perhe rakentaa noin 160 m² omakotitaloa Tampereen seudulle. Pääpiirustukset on hyväksytty ja lupahakemus jätetty, kun perhe päättää siirtää saunan talon toiseen päätyyn ja lisätä autokatoksen.
Arkkitehdille tämä tarkoittaa pohjapiirroksen, kahden julkisivun, leikkauksen ja asemapiirroksen muuttamista sekä täydennystä lupahakemukseen. Työmäärä on helposti 10-15 tuntia. Rakennesuunnittelija joutuu tarkistamaan perustukset ja kattoristikot, ja LVI-suunnittelija siirtää märkätilan vesi- ja viemärilinjat. Kokonaisuutena muutos voi maksaa 1 500-3 000 € suunnittelukuluina, vaikka se kuulostaa pieneltä.
Jos sama ajatus olisi esitetty luonnosvaiheessa, kustannus olisi jäänyt murto-osaan. Tästä syystä ammattilainen kehottaa käyttämään luonnosvaiheeseen riittävästi aikaa ja kokeilemaan vaihtoehtoja silloin, kun se on halpaa.
Miten muutokset laskutetaan
Lisätyöt laskutetaan yleensä tuntiperusteisesti, vaikka perustyö olisi sovittu kiinteällä hinnalla. Arkkitehdin tuntiveloitus on Suomessa tyypillisesti 80-130 € + alv, ja kokeneen pääsuunnittelijan tai restaurointiin erikoistuneen arkkitehdin hinta voi olla tätä korkeampi. Suuremmissa muutoksissa suunnittelija voi antaa myös kiinteän lisätyötarjouksen.
Prosenttipalkkiossa, joka lasketaan rakennuskustannuksista, muutokset näkyvät osin automaattisesti, jos rakennuskustannus kasvaa. Tämä ei kuitenkaan korvaa varsinaista uudelleensuunnittelua, joka laskutetaan erikseen. Palkkiomallien eroja käsitellään tarkemmin artikkelissa arkkitehdin palkkio – kiinteähinta, tunti vai prosenttiosuus.
Hyvä käytäntö on, että jokaisesta lisätyöstä tehdään lyhyt kirjallinen tilaus: mitä muutetaan, arvioitu tuntimäärä tai hinta ja vaikutus aikatauluun. Sähköposti riittää, kunhan molemmat osapuolet kuittaavat sen.
Myytti: kiinteä hinta kattaa kaikki muutokset
Moni tilaaja olettaa, että kiinteähintainen suunnittelusopimus tarkoittaa rajattomasti muutoksia samaan hintaan. Näin ei ole. Kiinteä hinta kattaa sopimuksessa kuvatun tehtäväsisällön, yleensä tietyn määrän luonnoskierroksia ja yhden lupakierroksen.
Kiinteä hinta ei myöskään tarkoita, että suunnittelija saisi laskuttaa mitä tahansa jälkikäteen. Jos lisätyöstä ei ole ilmoitettu etukäteen, tilaajalla on vahva peruste kyseenalaistaa lasku. Molemmilla osapuolilla on siis vastuu.
Poikkeus: jos sopimukseen on kirjattu esimerkiksi ”suunnittelu valmiiksi asti” ilman tehtäväluetteloa, rajanveto hämärtyy. Tällöin erimielisyys ratkaistaan usein neuvottelemalla, ja tilanne on molemmille epäedullinen.
Yleisimmät virheet suunnittelun lisätöissä
Suulliset muutospyynnöt työmaalla. Rakennuttaja sopii työmaakokouksessa ikkunan siirrosta, mutta kukaan ei kirjaa sitä. Kuukausia myöhemmin lasku yllättää, eikä kenelläkään ole muistiinpanoja siitä, mitä sovittiin.
Tehtäväluettelon puuttuminen sopimuksesta. Ilman ARK 18 -tyyppistä tehtävämäärittelyä on mahdotonta todistaa, mikä kuului alkuperäiseen hintaan. Suunnittelusopimuksen sisällöstä on lisää tietoa artikkelissa suunnittelusopimus arkkitehdin kanssa – sisältö ja sudenkuopat.
Muutosten kerääminen yhteen kasaan. Kun pieniä muutoksia tehdään viikoittain, niiden yhteisvaikutus jää huomaamatta. Kymmenen kahden tunnin muutosta on 20 tuntia, eli helposti 2 000-2 500 €.
Näin varaudut muutoksiin etukäteen
Varaa hankkeen budjettiin erillinen suunnittelun muutosvaraus, tyypillisesti 10-15 % suunnittelupalkkiosta. Korjausrakentamisessa ja vanhan rakennuksen muutoksissa varaus kannattaa mitoittaa suuremmaksi, koska rakenteiden avaaminen tuo usein esiin asioita, joita ei voinut tietää etukäteen. Kokonaisbudjetin varauksista kerrotaan artikkelissa hankkeen budjetti ja yllätykset – kuinka varautua.
Pyydä suunnittelijalta lisätöiden tuntihinta jo tarjousvaiheessa. Sopikaa myös, että suunnittelija toimittaa kuukausittain koosteen tehdyistä lisätöistä. Tämä pitää molemmat osapuolet ajan tasalla ja estää loppulaskun kasvamisen yllätykseksi.
Kun hankkeessa on useita suunnittelijoita, pääsuunnittelijan tehtävä on arvioida muutoksen vaikutus kaikkiin suunnittelualoihin. Pyydä tämä arvio ennen kuin hyväksyt muutoksen.
UKK
Voiko arkkitehti laskuttaa lisätyöstä, josta ei ilmoitettu etukäteen?
KSE 2013 -ehtojen mukaan lisätyöstä tulee ilmoittaa ennen sen aloittamista. Jos ilmoitusta ei tehty, laskutusoikeus on kyseenalainen, mutta lopputulos riippuu sopimuksesta ja tilanteesta. Yksittäisissä riitatilanteissa kannattaa kääntyä juristin puoleen.
Paljonko omakotitalon suunnitelmien muutos maksaa pääpiirustusvaiheessa?
Pieni muutos, kuten ikkunan siirto, on usein 2-4 tunnin työ eli noin 200-500 €. Pohjaratkaisuun ja rakenteisiin vaikuttava muutos voi maksaa kaikki suunnittelualat mukaan lukien 1 500-3 000 € tai enemmän.
Tarvitaanko muutoslupa, jos suunnitelmat muuttuvat luvan myöntämisen jälkeen?
Vähäiset muutokset voidaan usein hyväksyä rakennusvalvonnan kanssa ilman uutta lupaa, mutta julkisivuihin, kerrosalaan tai käyttötarkoitukseen vaikuttavat muutokset vaativat yleensä muutosluvan. Tarkista asia aina oman kuntasi rakennusvalvonnasta.
Muutokset kuuluvat hankkeeseen – yllätykset eivät
Suunnittelun lisätyöt ovat normaali osa rakennushanketta, eikä niitä tarvitse pelätä. Ongelmat syntyvät, kun tehtäväsisältöä ei ole määritelty, muutoksista sovitaan suullisesti ja laskutus tulee vasta hankkeen lopussa.
Tee jokaisesta muutoksesta kirjallinen tilaus, pyydä hinta-arvio etukäteen ja tee isot ratkaisut luonnosvaiheessa, jolloin muutokset ovat edullisimpia. Sopimusehtojen tulkinnassa ja luvitukseen liittyvissä kysymyksissä käänny aina oman arkkitehdin, rakennusvalvonnan tai tarvittaessa juristin puoleen.